Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland regelt die Methoden zur Immobilienbewertung. Die drei wichtigsten Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021 sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren hat seine eigenen Anwendungsgebiete und wird in unterschiedlichen Situationen angewendet. Bei allen Verfahren ist es wichtig einen erfahrenen und qualifizierten Immobiliensachverständigen hinzuziehen. 

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Ertragswertverfahren:

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Das Ertragswertverfahren ist eines der drei maßgeblichen Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021. Es wird in der Regel angewendet, um den Wert von Einkommensimmobilien, insbesondere Mietobjekten, zu ermitteln. Dieses Verfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die erwarteten zukünftigen Einnahmen (Erträge) bestimmt wird.

Hier sind die Schritte zur Anwendung des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV 2021:

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1. Ermittlung der Marktmiete: Zuerst wird die Marktmiete für die Immobilie ermittelt. Dies kann durch Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Region oder durch Marktanalysen erfolgen.

2. Ermittlung des Rohertrags: Der Rohertrag ist die jährliche Mieteinnahme ohne Berücksichtigung von Betriebskosten, Leerstand oder Mietausfällen.

3. Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten: Von den Mieteinnahmen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, einschließlich Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und andere laufende Aufwendungen.

4. Berechnung des Reinertrags: Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

5. Kapitalisierung des Reinertrags: Der Reinertrag wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, um den Liegenschaftszinssatz (Kapitalisierungszinssatz) zu ermitteln. Dieser Zinssatz spiegelt die Renditeanforderungen der Investoren wider und wird auf Grundlage des Marktes und der Risiken festgelegt.

6. Ermittlung des Ertragswerts: Der Ertragswert ergibt sich aus der Division des Reinertrags durch den ermittelten Liegenschaftszinssatz. Die Formel lautet: Ertragswert = Reinertrag / Liegenschaftszinssatz.

7. Ermittlung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum Ertragswert hinzugefügt. Dies erfolgt in der Regel mithilfe des Vergleichswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens.

8. Berechnung des Marktwerts: Der Marktwert der Immobilie ergibt sich aus der Summe des Ertragswerts und des Bodenwerts.

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Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet für Immobilien, bei denen die Einnahmen aus der Vermietung einen bedeutenden Einfluss auf den Gesamtwert haben, wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Bürogebäude. Es berücksichtigt die erwarteten Erträge und Renditen, was es zu einem wichtigen Instrument für Investoren und Eigentümer von Einkommensimmobilien macht.

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Sachwertverfahren:

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Dieses Verfahren wird in der Regel angewendet, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, bei denen die Ertragskomponente weniger relevant ist, wie beispielsweise selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Grundstücke. Das Sachwertverfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die Summe der Kosten für den Neubau bzw. die Wiederherstellung der Immobilie und den Wert des Grundstücks bestimmt wird.

Hier sind die Schritte zur Anwendung des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV 2021:

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1. Ermittlung der Herstellungskosten (Gebäudekosten): Zuerst werden die Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt, das auf dem Grundstück steht. Dies beinhaltet die Kosten für Bau und Ausstattung zum aktuellen Neubaustandard.

2. Berücksichtigung der Alterswertminderung: Die Herstellungskosten werden um eine Alterswertminderung bereinigt, um den Wertverlust aufgrund des Alters und des Zustands des Gebäudes zu berücksichtigen.

3. Ermittlung des Sachwertes des Gebäudes: Der Sachwert des Gebäudes ergibt sich aus den bereinigten Herstellungskosten.

4. Ermittlung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird separat ermittelt. Dies kann durch das Vergleichswertverfahren erfolgen, bei dem ähnliche Grundstücke in der Region herangezogen werden, um den Bodenwert zu schätzen.

5. Berechnung des Sachwerts der Immobilie: Der Sachwert der Immobilie ist die Summe des Sachwerts des Gebäudes und des Bodenwerts. Die Formel lautet: Sachwert = Sachwert des Gebäudes + Bodenwert.

6. Ermittlung des Marktwerts: Der Marktwert der Immobilie ergibt sich aus dem Sachwert, wobei zusätzlich etwaige Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt werden.

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Das Sachwertverfahren ist besonders nützlich für Immobilien, bei denen die Einkünfte aus der Vermietung weniger wichtig sind, wie bei selbstgenutzten Wohnhäusern oder unbebauten Grundstücken. Es beruht auf den Kosten für den Neubau oder die Wiederherstellung und den aktuellen Wert des Grundstücks. Das Sachwertverfahren ist auch in Fällen nützlich, in denen der Vergleich mit ähnlichen Immobilien schwierig ist, da es auf den spezifischen Merkmalen der bewerteten Immobilie basiert. Hier spielt besonders die Marktkenntnis des Immobiliengutachters eine große Rolle.

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Vergleichswertverfahren:

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Dieses Verfahren wird in der Regel angewendet, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, indem man sie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien vergleicht. Das Vergleichswertverfahren beruht auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie weitgehend durch den aktuellen Marktpreis ähnlicher Immobilien in der Umgebung bestimmt wird.

Hier sind die Schritte zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens nach ImmoWertV 2021:

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1. Auswahl von Vergleichsobjekten: Zuerst werden ähnliche Immobilien (Vergleichsobjekte) in der Nähe der zu bewertenden Immobilie ausgewählt. Diese Vergleichsobjekte sollten so ähnlich wie möglich in Bezug auf Lage, Größe, Nutzung und Zustand sein.

2. Ermittlung der Vergleichspreise: Für jedes ausgewählte Vergleichsobjekt wird der tatsächliche Verkaufspreis ermittelt. Idealerweise handelt es sich um kürzlich verkaufte Immobilien, um die Aktualität der Daten sicherzustellen.

3. Anpassung der Vergleichsobjekte: Die ausgewählten Vergleichsobjekte werden auf Unterschiede zu der zu bewertenden Immobilie hin untersucht. Falls es Abweichungen gibt (zum Beispiel in Bezug auf die Größe oder den Zustand), werden Anpassungen vorgenommen.

4. Berechnung des Vergleichswerts: Der Vergleichswert der zu bewertenden Immobilie ergibt sich aus dem Durchschnitt der Vergleichspreise der ausgewählten Vergleichsobjekte nach erfolgten Anpassungen.

5. Ermittlung des Marktwerts: Der Marktwert der Immobilie ist der ermittelte Vergleichswert.

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Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind. Dies sind oft Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke. Es ist ein praktisches Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, indem man sie mit tatsächlichen Transaktionen am Markt vergleicht.

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Ein wichtiger Aspekt bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist die Auswahl von geeigneten Vergleichsobjekten und die genaue Analyse von Abweichungen, um realistische Anpassungen vorzunehmen. Es ist wichtig, dass die Vergleichsobjekte so ähnlich wie möglich zur zu bewertenden Immobilie sind, um genaue Ergebnisse zu erzielen.

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Ingenieurbüro Frederic Schorndorfer, Ihr Immobiliengutachter, Immobiliensachverständiger, Bausachverständiger, Wertgutachter, Schimmelgutachter und Immobilienmakler in Heilbronn, Stuttgart, Mannheim, Karlsruhe, Ludwigsburg, Baden-Baden, Konstanz, Heidelberg, Neckarsulm und auch überregional.​