Beim Erwerb einer Immobilie ist die Bankfinanzierung für viele Käufer unverzichtbar. Banken bewerten Immobilien jedoch häufig anders als Käufer oder Verkäufer dies tun. Dabei ist es wichtig zu verstehen, dass der von der Bank ermittelte Beleihungswert oft konservativer ausfällt als der Kaufpreis oder Verkehrswert, da Banken besonders auf langfristige Werthaltigkeit und Risikominimierung achten.
Im Unterschied zum Verkehrswert, der den aktuellen Marktwert einer Immobilie beschreibt, ist der Beleihungswert ein Sicherheitswert, der von der Bank langfristig und nachhaltig erzielbar eingeschätzt wird – auch unter ungünstigen Marktentwicklungen. Dieser Wert dient der Bank als Grundlage für die Höhe und Konditionen des Immobilienkredits.
Um eine möglichst hohe Bewertung durch die Bank zu erreichen, sollten Käufer auf mehrere Faktoren achten. Zunächst spielt die Lage eine entscheidende Rolle: Eine gute Makro- und Mikrolage, geprägt durch eine stabile Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung sowie positive wirtschaftliche und demografische Entwicklungen, führt in der Regel zu einer höheren Bewertung durch die Bank.
Ebenso wichtig ist der technische Zustand der Immobilie. Käufer sollten Objekte bevorzugen, die baulich in gutem Zustand sind oder nur überschaubare Modernisierungen benötigen. Die Bank berücksichtigt den Zustand insbesondere hinsichtlich der Restnutzungsdauer und möglicher künftiger Sanierungskosten. Modernisierte Immobilien mit guter energetischer Ausstattung erzielen hierbei bessere Bewertungen.
Ein zentraler Aspekt ist die Energieeffizienz der Immobilie. Gebäude mit energetischer Sanierung, modernen Heizsystemen, hochwertigen Fenstern und einer wirksamen Wärmedämmung werden von Banken positiv bewertet. Ein aktueller Energieausweis mit einer guten Effizienzklasse kann den Beleihungswert deutlich erhöhen. Käufer sollten darauf achten, dass keine kostenintensiven energetischen Nachrüstungen unmittelbar bevorstehen, da diese potenziell als Risiko im Beleihungswertansatz gewertet werden.
Käufer sollten auch auf die Klarheit der rechtlichen Situation achten. Immobilien ohne belastende Einträge im Grundbuch, wie etwa Wegerechte oder Baulasten, werden von Banken positiver bewertet. Ebenso sind klare Eigentumsverhältnisse und transparente Teilungserklärungen bei Eigentumswohnungen von Vorteil.
Die Größe, Schnitt und Ausstattung der Immobilie sind ebenfalls bewertungsrelevant. Banken bevorzugen marktgängige Grundrisse, moderne technische Ausstattung und allgemein gute Nutzbarkeit. Ungewöhnliche Objekte oder Immobilien mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit (z. B. sehr individuelle Grundrisse oder Spezialimmobilien) werden hingegen oft zurückhaltend bewertet.
Bei vermieteten Immobilien ist es ratsam, auf nachhaltig erzielbare und marktübliche Mieten zu achten. Realistische Mieteinnahmen und angemessene Bewirtschaftungskostenansätze verbessern die Bewertung durch die Bank erheblich.
Um bereits vor dem Bankgespräch sicherzustellen, dass die Immobilie bestmöglich bewertet wird, empfiehlt sich die frühzeitige Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Immobiliengutachter. Ein sachverständiges Gutachten, das transparent und nachvollziehbar erstellt ist, erleichtert der Bank die positive Einschätzung und unterstützt Käufer bei erfolgreichen Finanzierungsgesprächen.
Darüber hinaus sollten sich Käufer gründlich auf Gespräche mit der Bank vorbereiten. Dazu gehört insbesondere die vollständige Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen wie Gehaltsnachweise, Eigenkapitalnachweis, Selbstauskunft und ggf. eine Übersicht über bestehende Verbindlichkeiten. Ein realistisches Finanzierungskonzept mit klarer Darstellung der monatlichen Belastung erhöht die Verhandlungsbereitschaft der Bank.
Auch bei der Besichtigung der Immobilie sollten Käufer strukturiert und aufmerksam vorgehen. Dabei empfiehlt sich eine standardisierte Checkliste, mit der bauliche Mängel, energetischer Zustand, Modernisierungsbedarf sowie die Qualität der Ausstattung dokumentiert werden können. Fotos, Notizen und Rückfragen an den Verkäufer oder Makler helfen dabei, Schwachstellen frühzeitig zu erkennen und bei der Preisverhandlung oder Bankbewertung gezielt anzusprechen. Ein erfahrener Gutachter oder Bausachverständiger kann hierbei zusätzlich unterstützen.
Zusammenfassend ist die Kenntnis der Bewertungsmethodik der Bank für Käufer von zentraler Bedeutung. Indem Käufer bereits bei der Objektauswahl gezielt auf wertsteigernde Faktoren achten – insbesondere Lage, Zustand, Energieeffizienz und rechtliche Klarheit –, verbessern sie ihre Chancen auf eine günstige Finanzierung und erleichtern sich die erfolgreiche Umsetzung ihres Immobilienerwerbs.
Wir sind Ihr Immobiliengutachter, Wertgutachter, Immobiliensachverständiger und Immobilienexperte in Heilbronn und Umgebung. Ingenieurbüro Schorndorfer
