Der Fall: Maisonettewohnung mit angeblich 82 m² Wohnfläche
Die betreffende Immobilie war eine Maisonettewohnung in guter Lage von Heilbronn. Laut Exposé und Teilungserklärung sollte sie über 82 m² Wohnfläche verfügen – ein realistischer Wert, wenn man den Quadratmeterpreis von etwa 3.000 €/m² inklusive Tiefgarage berücksichtigt.
Bei genauer Prüfung der Unterlagen fiel jedoch ein gravierender Punkt auf: Die Galeriefläche von rund 22 m² war als Wohnfläche ausgewiesen – tatsächlich handelte es sich aber um reine Grundfläche, die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nicht vollständig anrechenbar ist.
Gemäß WoFlV zählen Flächen unter 1 m Raumhöhe überhaupt nicht und Flächen zwischen 1 m und 2 m nur zu 50 %. In Dachgeschossen mit Schrägen – wie hier – kann die tatsächliche Wohnfläche daher deutlich geringer ausfallen.
Die Entdeckung: Nur 59 m² anrechenbare Wohnfläche
Die Unterlagen zeigten, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 59,28 m² beträgt.
Interessant war dabei, dass bei anderen Wohnungen im selben Gebäude – ebenfalls mit Galerie – die Wohnflächen in der Teilungserklärung bereits handschriftlich korrigiert worden waren. Offenbar war dort erkannt worden, dass die Galerieflächen nicht zur Wohnfläche zählen dürfen. Nur bei der hier betroffenen Wohnung fehlte die Berichtigung bislang.
Die Folge: Überbewertung um fast 50.000 €
Wird die korrekte Wohnfläche zugrunde gelegt, ergibt sich ein effektiver Quadratmeterpreis von rund 4.200 €/m² – ein Niveau, das eher neueren Baujahren (2013–2018) entspricht und somit nicht bei der Wohnung Baujahr 1993 nicht marktgerecht ist.
Ein realistisch angesetzter Kaufpreis läge bei etwa 195.000 € statt der ausgeschriebenen 245.000 €. Ohne die unabhängige Prüfung wäre der Käufer also um rund 50.000 € zu viel belastet worden – allein durch eine falsche Flächenangabe.
Warum die Wohnfläche so entscheidend ist
Die Wohnfläche ist eines der zentralen Wertkriterien einer Immobilie. Sie beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Finanzierungsgrundlage – insbesondere die Beleihungswertermittlung durch Banken.
Fehlerhafte Angaben können somit zu Haftungsrisiken für Verkäufer und Makler führen und die Kreditbewertung erheblich beeinflussen.
Fazit: Prüfen schützt – auch bei großen Anbietern
Der Fall zeigt deutlich, dass sich selbst große Banken und Maklerunternehmen nicht immer auf die korrekte Flächenberechnung oder auf korrekte Darstellungen und Unterlagen verlassen können.
Eine sachverständige Unterlagenprüfung oder ein Wertgutachten in Heilbronn kann Käufer vor erheblichen finanziellen Risiken bewahren – besonders bei Maisonettewohnungen oder Dachgeschossen, wo Dachschrägen häufig zu Missverständnissen bei der Wohnfläche führen.
Als Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger in Heilbronn prüfen wir regelmäßig Wohnflächenberechnungen, Teilungserklärungen und Grundrisse auf Plausibilität und Konformität mit der Wohnflächenverordnung. Wer sich rechtzeitig fachlich beraten lässt, kann teure Fehler vermeiden – und kauft mit Sicherheit den tatsächlichen Wert.
Ingenieurbüro Schorndorfer - Ihr Immobiliengutachter, Immobiliensachverständiger und Wertgutachter in Heilbronn und Umkreis
