Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb – eine gutachterliche Analyse der BBSR-Studie und fiskalische Bewertung
Der Erwerb einer Wohnimmobilie ist in Deutschland mit erheblichen Nebenkosten verbunden. Eine aktuelle Untersuchung des Bundesinstituts für Bau‑, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt, dass diese Nebenkosten regelmäßig 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises erreichen und damit einen wesentlichen Einfluss auf die Marktliquidität und die Finanzierbarkeit von Wohnraum haben.
Zusammensetzung der Kaufnebenkosten
Die Nebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie – sofern ein Makler involviert ist – aus Maklerprovisionen zusammen.
Grunderwerbsteuer: Eine reine Transaktionssteuer. In Baden-Württemberg 5 Prozent.
Notarkosten: Ca. 1 Prozent des Kaufpreises, privatrechtlich, jedoch einkommensteuerpflichtig.
Grundbuchgebühren: Ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises, direkt an das Amtsgericht.
Maklerprovisionen: Üblicherweise 3,57 Prozent (inklusive Umsatzsteuer) je Partei. Die Umsatzsteueranteile fließen direkt an den Staat, die Nettoprovision wird zusätzlich besteuert.
Beispiel: Einfamilienhaus mit 500.000 Euro Kaufpreis in Baden-Württemberg
- Grunderwerbsteuer: 500.000 Euro × 5 % = 25.000 Euro
- Notarkosten: 500.000 Euro × 1 % = 5.000 Euro, davon ca. 2.500 Euro Steueranteil
- Grundbuchgebühren: 500.000 Euro × 0,5 % = 2.500 Euro
- Maklerprovision Käufer: 17.850 Euro, darin 2.850 Euro Umsatzsteuer
- Maklerprovision Verkäufer: 17.850 Euro, darin 2.850 Euro Umsatzsteuer
Besteuerung der Nettoprovisionen:
Die Nettoprovisionen von insgesamt 30.000 Euro werden zusätzlich mit ca. 40 Prozent Einkommen- und Gewerbesteuer belastet. Dies entspricht ca. 12.000 Euro.
Staatliche Einnahmen aus dieser Transaktion
Grunderwerbsteuer (5 %) – 25.000 Euro
Grundbuchgebühren (0,5 %) – 2.500 Euro
Steueranteil aus Notarkosten (geschätzt) – 2.500 Euro
Umsatzsteuer auf Maklerprovision (Käufer + Verkäufer) – 5.700 Euro
Einkommen- und Gewerbesteuern aus Maklernettoprovisionen – 12.000 Euro
Gesamteinnahmen Staat & Kommunen – 47.700 Euro
Gesamteinnahmen Staat & Kommunen aus dieser einen Immobilientransaktion: ca. 47.700 Euro.
Kritische Analyse: Warum der Staat hier das eigentliche Problem ist
Die öffentliche Diskussion über hohe Immobilienkosten konzentriert sich häufig auf steigende Kaufpreise und Maklerprovisionen. Das Beispiel zeigt jedoch klar: Der größte Einzelempfänger einer Immobilientransaktion ist der Staat.
- Problematische Wirkung der Kaufnebenkosten
- Eigenkapitalbindung: Die Nebenkosten müssen aus Eigenmitteln gezahlt werden. Für Familien, die häufig ohnehin wenig Eigenkapital haben, wird der Zugang zum Eigenheim dadurch massiv erschwert.
- Marktverzerrung: Hohe Nebenkosten verringern die Anzahl der Transaktionen und reduzieren die Marktliquidität.
- Investitionshemmnis: Kapital, das in Steuern und Gebühren abfließt, fehlt anschließend für Sanierungen, energetische Modernisierungen oder Werterhalt der Immobilie.
Gerade junge Familien, die langfristig für Stabilität auf dem Wohnungsmarkt sorgen könnten, stoßen dadurch oft an finanzielle Grenzen und bleiben dauerhaft im Mietmarkt.
- Fehlende Gegenleistung
Die Grunderwerbsteuer ist eine reine Transaktionssteuer. Auch die Gebühren für das Grundbuchamt stehen in keinem Verhältnis zum Verwaltungsaufwand. Über die Umsatzsteuer auf Maklerprovisionen und die zusätzliche Besteuerung der Nettoprovisionen wird derselbe Vorgang mehrfach besteuert. - Rolle des Maklers – häufig zu Unrecht kritisiert
In der öffentlichen Wahrnehmung wird die Maklerprovision oft als Hauptproblem gesehen. Tatsächlich sorgt ein professionell arbeitender Makler in vielen Fällen dafür, dass der Kaufpreis marktgerecht und damit oft niedriger angesetzt wird, als dies ohne Expertise der Fall wäre.
Die fachgerechte Preisfindung kann überzogene Preisvorstellungen der Verkäufer korrigieren und beschleunigt in vielen Fällen die Transaktion – was letztlich allen Marktteilnehmern zugutekommt.
Reformansätze
- Freibeträge oder Absenkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer
- Überprüfung der Gebührenstruktur beim Grundbuch
- Förderung von Transparenz und Kostendeckelung bei Notar- und Maklerleistungen
Fazit
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro fließen fast 48.000 Euro an den Staat und die Kommunen. Diese Belastung ist unabhängig von der eigentlichen Preisentwicklung und zeigt deutlich, dass der staatliche Anteil an einer Immobilientransaktion ein wesentlicher Kostentreiber ist.
Kritik ausschließlich an Kaufpreisen oder Maklergebühren greift daher zu kurz. Eine Reform der Kaufnebenkosten ist zwingend erforderlich, um den Zugang zu Wohneigentum – insbesondere für Familien – zu erleichtern und die Marktdynamik zu verbessern.
Ingenieurbüro Schorndorfer: Immobiliengutachter Heilbronn, Wertgutachten, Verkehrswertgutachten, Immobiliensachverständige, Wertgutachter Heilbronn.
