Steigende Mieten, knapper Wohnraum und politische Rufe nach stärkerer Regulierung prägen seit Jahren die wohnungspolitische Debatte in Deutschland. Mit der Mietpreisbremse wurde 2015 ein Instrument eingeführt, das den Anstieg der Mieten begrenzen sollte. Doch die Wirkung bleibt aus. Als Immobiliengutachter in Heilbronn beobachte ich regelmäßig, dass Regulierungen wie diese in der praktischen Bewertung kaum Einfluss auf die Marktdynamik haben. Im Gegenteil: Ein aktuelles Beispiel aus Argentinien zeigt, wie eine radikale Kehrtwende – weg von Mietpreisbindung hin zu vollständiger Marktöffnung – zu einem signifikanten Rückgang der Mieten führen kann.
Die Mietpreisbremse in Deutschland – rechtlich verankert, faktisch wirkungslos
Gemäß § 556d BGB dürfen bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieten in angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Die Vorschrift gilt jedoch nicht für Neubauten (§ 556f BGB) und umfassend modernisierte Objekte. Zudem mangelt es an Transparenz, wirksamer Kontrolle und verbindlichen Auskunftspflichten für Vermieter.
Studien des DIW (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) belegen, dass in mehr als der Hälfte der Fälle die zulässige Miethöhe überschritten wurde. Die Mietpreisbremse bleibt damit ein zahnloses Instrument. Die Mieten steigen weiter – insbesondere in den gefragten Lagen urbaner Ballungsräume.
Aus Sicht eines Wertgutachters ist besonders relevant: Die Mietpreisbremse greift nicht in den fundamentalen Angebotsmechanismus ein. Solange die Nachfrage das Angebot strukturell übersteigt, bleibt eine Preissteigerung ökonomisch unvermeidbar.
Argentinien als Fallstudie: Wie Regulierung den Wohnungsmarkt zerstörte
Argentinien wurde über Jahre hinweg von stark interventionistischen Regierungen geprägt. Das 2020 eingeführte „Ley de Alquileres“ band Mietverhältnisse gesetzlich auf drei Jahre, erlaubte nur noch stark begrenzte Mietanpassungen und koppelte diese an staatlich definierte Indizes.
Die Folge:
- Eigentümer zogen ihre Wohnungen aus dem Mietmarkt zurück.
- Die Vermietungsquote sank, während Leerstände und Verkaufsangebote stiegen.
- Investoren mieden den Wohnungssektor.
Die wirtschaftlichen Eckdaten Argentiniens unter linker Regierungspolitik (Stand Ende 2023):
- Inflationsrate: über 211 % (höchster Wert seit den 1990er-Jahren)
- Armutsquote: 57,4 % der Bevölkerung (Quelle: INDEC)
- Arbeitslosenquote: offiziell rund 8 %, mit hoher informeller Beschäftigung
- Immobilieninvestitionen: massiv rückläufig
Diese Entwicklung führte zu einem faktischen Zusammenbruch des Mietmarktes – mit gravierenden sozialen und ökonomischen Folgen.
Der Wendepunkt: Präsident Milei hebt alle Mietpreisregulierungen auf
Mit der Wahl des wirtschaftsliberalen Präsidenten Javier Milei im Dezember 2023 begann ein radikaler Kurswechsel: Das Mietgesetz wurde aufgehoben, sämtliche Preis- und Vertragsbindungen abgeschafft. Mietverhältnisse sind seither vollständig privatrechtlich regelbar – ohne staatliche Eingriffe.
Die Folgen traten binnen weniger Monate ein:
- +170 % mehr Mietwohnungsangebote (Datenquelle: ZonaProp, Buenos Aires)
- -30 bis -40 % inflationsbereinigte Angebotsmieten
- Wiederanstieg der Transaktionen und Neubauprojekte
Entscheidend: Eigentümer gewannen ihr Vertrauen zurück. Der regulatorische Rückzug des Staates führte zu einer Reaktivierung zurückgehaltener Wohnflächen – eine marktwirtschaftliche Entspannung setzte ein.
Was Deutschland daraus lernen kann: Ohne Angebot kein Mietrückgang
Die zentrale Erkenntnis für den deutschen Wohnungsmarkt lautet: Mieten können nur sinken, wenn das Angebot steigt. Preispolitische Eingriffe wie die Mietpreisbremse führen lediglich zu einer Verlagerung, nicht zur Lösung des Problems. Für eine strukturelle Verbesserung sind folgende Maßnahmen notwendig:
- Regulatorische Entlastung der Vermieter: Rücknahme übermäßiger Eingriffe in die Vertragsfreiheit, klare Modernisierungsanreize.
- Angebotsausweitung durch Baubeschleunigung: Reduktion planungsrechtlicher Hürden, Digitalisierung von Baugenehmigungen.
- Investitionsschutz: Langfristige Rechtssicherheit statt politisch motivierter Eingriffe in laufende Mietverhältnisse.
Als Immobiliensachverständiger in Heilbronn stelle ich regelmäßig fest: Eigentümer zögern, Wohnungen zu vermieten oder zu modernisieren, wenn politische Unsicherheit besteht. Nur durch ein investorenfreundliches Klima kann Wohnraum aktiviert und preislich stabilisiert werden.
Fazit: Markt statt Bremse – für einen funktionierenden Wohnungsmarkt
Die Mietpreisbremse greift zu kurz, weil sie Symptome statt Ursachen behandelt. Ein funktionierender Wohnungsmarkt erfordert Vertrauen, Investitionsbereitschaft und rechtliche Planungssicherheit. Das Beispiel Argentinien zeigt eindrucksvoll, dass die Freigabe des Mietmarktes – bei gleichzeitig wachsendem Angebot – zu inflationsbereinigt sinkenden Mieten führen kann. Deutschland sollte diese Entwicklung aufmerksam analysieren: Nicht zusätzliche Regulierungen, sondern eine verlässliche Angebotspolitik ist der Schlüssel zu dauerhaft bezahlbarem Wohnraum.
Günstigere Mieten entstehen nicht durch staatlich festgesetzte Obergrenzen, sondern durch ein Mehr an Wohnraum. Dafür muss wieder mehr gebaut und vor allem auch vermietet werden. Voraussetzung ist ein wohnungspolitischer Rahmen, der Eigentümer nicht abschreckt, sondern zur Aktivierung von Wohnraum motiviert. Vermieter benötigen verlässliche rechtliche Strukturen – insbesondere bei Zahlungsrückständen – sowie Schutz vor übermäßigen Eingriffen in ihre Vertragsfreiheit.
Es braucht klare Rahmenbedingungen und weniger Vorgaben. Nur wenn Vermieter wieder rechtssicher und wirtschaftlich tragfähig vermieten können, wird sich das Wohnungsangebot ausweiten. Und nur ein wachsendes Angebot kann die Mieten nachhaltig stabilisieren oder sogar senken.
Ingenieurbüro Schorndorfer, Ihr Immobiliengutachter, Wertgutachter und Immobiliensachverständiger in Heilbronn
