Dipl.-Ing. Frederic Schorndorfer wurde mit der Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens für eine ehemalige Gewerbeeinheit in der Ludwig-Pfau-Straße in Heilbronn beauftragt.
Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine im Erdgeschoss gelegene Einheit innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Die Räumlichkeiten wurden ursprünglich gewerblich genutzt und später baurechtlich zu Wohnzwecken umgewidmet. Die Wohnfläche beträgt rund 90 m². Das Gebäude wurde im Jahr 1949 errichtet und befindet sich in zentraler Innenstadtlage von Heilbronn.
Auf den ersten Blick erscheint die Immobilie in einem gepflegten Zustand. Für die Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer reicht jedoch eine rein optische Betrachtung nicht aus. Entscheidend sind die technische Beschaffenheit, die energetische Qualität, die Marktgängigkeit und die langfristige wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes.
Die wesentlichen Feststellungen
Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden zwar verschiedene Modernisierungen festgestellt, darunter eine Heizungsmodernisierung, erneuerte Fenster mit Dreifachverglasung sowie modernisierte Sanitärbereiche. Gleichzeitig zeigte das Gebäude jedoch deutliche altersbedingte Merkmale.
Besonders auffällig waren:
- Energieeffizienzklasse H
- fehlende Fassadendämmung
- keine umfassende energetische Dachsanierung
- ältere Leitungsinstallationen in Teilbereichen
- Feuchte- und Alterungsspuren im Keller
- heterogener Modernisierungszustand
- teilweise eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit aufgrund der ursprünglichen Gewerbenutzung
Das Ergebnis
Die Analyse ergab einen Modernisierungsgrad von lediglich fünf Modernisierungspunkten. Eine umfassende Kernsanierung lag nicht vor.
Unter Berücksichtigung des technischen Zustands, der energetischen Eigenschaften, der Marktgängigkeit sowie der langfristigen wirtschaftlichen Nutzbarkeit wurde eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von:
24 Jahren
ermittelt.
Das entspricht einem modifizierten Baujahr von 1970.
Was bedeutet das für die Abschreibung?
Bei Wohngebäuden wird häufig die gesetzliche Abschreibung von 2 % pro Jahr angesetzt.
Eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren entspricht dagegen einer jährlichen Abschreibung von:
4,17 % pro Jahr
Beispiel:
Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 € ergibt sich:
- Gesetzliche AfA (2 %): 4.000 € pro Jahr
- Restnutzungsdauer 24 Jahre (4,17 %): 8.340 € pro Jahr
Die jährliche Abschreibung erhöht sich somit um rund:
4.340 € pro Jahr
Fazit
Der vorliegende Fall zeigt, dass das tatsächliche wirtschaftliche Alter einer Immobilie häufig deutlich vom kalendarischen Alter abweicht. Obwohl das Gebäude bereits 1949 errichtet wurde, ergab die sachverständige Untersuchung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 24 Jahren.
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Eigentumswohnungen und älteren Kapitalanlageimmobilien kann ein Restnutzungsdauergutachten daher erhebliche steuerliche Vorteile ermöglichen.
Dipl.-Ing. Frederic Schorndorfer erstellt als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mitglied des Gutachterausschusses der Stadt Heilbronn Restnutzungsdauergutachten für Eigentümer, Kapitalanleger und Steuerberater in Heilbronn und der Region.
