Was soll sich bei der Spekulationsfrist ändern?
Nach der bisherigen Regelung des § 23 EStG können vermietete Immobilien im Privatvermögen nach Ablauf der maßgeblichen 10-jährigen Haltedauer grundsätzlich steuerfrei veräußert werden. Genau diese Frist soll nach dem vorliegenden Vorschlag entfallen.
Vereinfacht gesagt:
Heute: Immobilie kaufen → vermieten → mehr als 10 Jahre halten → Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei. Nach der vorgeschlagenen Änderung: Immobilie kaufen → vermieten → später verkaufen → Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten wurde.
Für private Immobilieninvestoren wäre das eine erhebliche Veränderung.
Was passiert mit bestehenden Immobilien?
Besonders wichtig ist die vorgesehene Übergangsregelung. Ist die bisherige 10-Jahres-Frist am maßgeblichen Stichtag bereits abgelaufen, soll es bei der bisherigen Steuerfreiheit bleiben.
Ist die Zehnjahresfrist dagegen noch nicht abgelaufen, soll die neue Regelung nach dem aktuellen Vorschlag auch diese Immobilie erfassen. Gerade für Eigentümer, die ihre Immobilie vor einigen Jahren mit einer langfristigen Investitionsstrategie erworben haben, wäre dies von erheblicher Bedeutung.
Auch selbstgenutzte Immobilien wären betroffen
Auch die Regelungen für selbstgenutztes Wohneigentum sollen verändert werden. Statt der bisherigen Regelung mit dem Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren soll grundsätzlich eine zusammenhängende Eigennutzung von mindestens 36 Monaten erforderlich werden. Der Zeitraum darf nach dem Vorschlag frühestens sechs Monate vor dem Verkauf enden.
Warum ich den Vorschlag kritisch sehe
Als zertifizierter Immobiliensachverständiger und Immobiliengutachter in Heilbronn sehe ich eine solche Änderung insbesondere im Hinblick auf die langfristige Planungssicherheit kritisch.
Private Immobilieninvestoren sind nicht nur Käufer von Wohnraum. Viele erwerben ältere oder modernisierungsbedürftige Immobilien, investieren eigenes Kapital, sanieren Wohnungen, modernisieren Heizungsanlagen und verbessern energetische Standards. Dadurch wird bestehender Wohnraum erhalten und häufig qualitativ aufgewertet. Natürlich verfolgen Investoren dabei auch wirtschaftliche Interessen. Eine angemessene Rendite ist jedoch ein wesentlicher Anreiz dafür, privates Kapital überhaupt in Wohnimmobilien und deren Modernisierung zu investieren.
Gleichzeitig trägt der Eigentümer das wirtschaftliche Risiko: Finanzierungskosten, Instandhaltung, Sanierungen, mögliche Mietausfälle und Wertschwankungen. Die laufenden Mieteinnahmen unterliegen bereits der Einkommensteuer. Wenn zusätzlich ein langfristiger Veräußerungsgewinn unabhängig von der Haltedauer besteuert werden soll, verändert sich die Nachsteuerrendite einer Immobilieninvestition erheblich.
Aus meiner Sicht besteht deshalb das Risiko, dass private Investoren künftig zurückhaltender werden, Immobilien zu erwerben, zu sanieren und langfristig zu vermieten.
Gerade in Zeiten hoher Bau- und Finanzierungskosten stellt sich die Frage, welche Auswirkungen zusätzliche steuerliche Belastungen auf Investitionen in den Wohnungsbestand haben werden.
Könnte zusätzlicher Verkaufsdruck entstehen?
Auch für den Immobilienmarkt selbst könnte die geplante Änderung Folgen haben. Wenn sich die steuerlichen Rahmenbedingungen einer langfristigen Immobilieninvestition grundlegend verändern, könnten Eigentümer ihre bisherige Strategie überdenken. Einige könnten sich dafür entscheiden, Immobilien zu verkaufen oder zukünftig weniger Kapital in Immobilien zu investieren. Kommt dadurch zusätzliches Angebot auf den Markt, während die Nachfrage aufgrund hoher Finanzierungskosten begrenzt bleibt, könnte dies regional zu längeren Vermarktungszeiten und Druck auf die erzielbaren Kaufpreise führen.
Eine Verkaufswelle ist damit keineswegs sicher. Die tatsächliche Entwicklung hängt vom endgültigen Gesetz, den Übergangsregelungen und dem Verhalten der Marktteilnehmer ab. Aus Sicht der Immobilienbewertung ist dieser mögliche Effekt jedoch relevant: Entscheidend für die Preisentwicklung bleibt das Verhältnis zwischen verfügbarem Angebot und tatsächlich zahlungsfähiger Nachfrage.
Was sollten Immobilieneigentümer jetzt tun?
Zunächst gilt: Keine übereilten Entscheidungen treffen. Die geplante Änderung ist noch nicht geltendes Recht. Eigentümer sollten jedoch prüfen, wann ihre Immobilie erworben wurde, ob die bisherige Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist und welchen aktuellen Marktwert die Immobilie besitzt.
Wer ohnehin über einen Verkauf nachdenkt, kann den aktuellen Immobilienwert professionell ermitteln lassen und anschließend gemeinsam mit einem Steuerberater die steuerlichen Auswirkungen prüfen.
Fazit: Die mögliche Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist wäre für private Immobilieninvestoren eine erhebliche Veränderung.
Immobilien sind langfristige Investitionen. Wer eine Immobilie kauft, finanziert, saniert und vermietet, kalkuliert häufig über Jahrzehnte. Verlässliche steuerliche Rahmenbedingungen sind deshalb ein wichtiger Bestandteil langfristiger Investitionsentscheidungen.
Ob die vorgeschlagene Regelung tatsächlich Gesetz wird, bleibt abzuwarten. Immobilieneigentümer und Investoren sollten den weiteren Gesetzgebungsprozess jedoch aufmerksam verfolgen.
Immobilienbewertung in Heilbronn
Frederic Schorndorfer, Dipl.-Ingenieur
Sachverständiger für Immobilienbewertung, zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024
Mitglied des Gutachterausschusses der Stadt Heilbronn
Als Immobiliensachverständiger und Immobiliengutachter in Heilbronn unterstütze ich Eigentümer bei der professionellen Bewertung von Wohnimmobilien, Anlageimmobilien und Grundstücken in Heilbronn und der Region.
