Rückblick: Warum Immobilienzinsen seit 2022 deutlich gestiegen sind:
Die sehr niedrigen Bauzinsen der Jahre bis Anfang 2022 waren das Ergebnis außergewöhnlicher Rahmenbedingungen. Nullzins-Politik, umfangreiche Anleihekaufprogramme und eine lange Phase niedriger Inflation führten zu historisch ungewöhnlich günstigen Finanzierungskosten.
Ab 2022 änderte sich dieses Umfeld grundlegend. Hohe Inflationsraten, ausgelöst unter anderem durch den Ukrainekrieg, stark gestiegene Energiepreise und globale Lieferkettenprobleme, zwangen die Notenbanken zu einer geldpolitischen Kehrtwende. Gleichzeitig nahm die Unsicherheit an den Kapitalmärkten deutlich zu.
Diese Entwicklung wirkte sich weniger über den Leitzins, sondern vor allem über die langfristigen Zinsen am Anleihemarkt auf Immobilienfinanzierungen aus.
EZB-Leitzins und Bauzinsen: Kein direkter Zusammenhang:
Ein häufiger Denkfehler besteht darin, den EZB-Leitzins mit Baufinanzierungszinsen gleichzusetzen. Der Leitzins steuert primär kurzfristige Geldmarktgeschäfte zwischen Banken. Immobilienkredite hingegen sind langfristige Finanzierungen mit Zinsbindungen von zehn Jahren und mehr.
Banken orientieren sich bei der Preisbildung solcher Kredite nicht am Leitzins, sondern an den Renditen langfristiger Staatsanleihen, insbesondere an den zehnjährigen deutschen Bundesanleihen. Diese gelten als Referenz für langfristige, vergleichsweise sichere Kapitalanlagen im Euroraum.
Warum Bundesanleihen derzeit höher verzinsen als der EZB-Leitzins:
Obwohl die EZB ihre Leitzinsen gesenkt hat, liegen die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen aktuell bei rund 2,8 %. Ursache hierfür sind mehrere strukturelle Faktoren, die an den Kapitalmärkten langfristig eingepreist werden.
Dazu zählen anhaltende Inflationserwartungen oberhalb früherer Niveaus, eine deutlich steigende Staatsverschuldung durch Sondervermögen und Transformationskosten, demografische Belastungen sowie eine insgesamt schwächere konjunkturelle Entwicklung in Deutschland. Für Investoren bedeutet dies, dass sie für eine langfristige Kapitalbindung eine höhere Verzinsung verlangen.
Der Spread: Warum Baufinanzierungen bei rund vier Prozent liegen:
Auf die Rendite der Bundesanleihen kommt bei Immobilienkrediten ein zusätzlicher Risiko- und Kostenaufschlag hinzu. Dieser sogenannte Spread berücksichtigt unter anderem Bonität, Beleihungsauslauf, Objektqualität, regulatorische Anforderungen sowie das langfristige Zinsänderungsrisiko der Banken.
In der Praxis liegt dieser Aufschlag meist zwischen einem und anderthalb Prozentpunkten. Aus einer Bundesanleiherendite von etwa 2,8 % ergeben sich so Bauzinsen im Bereich von rund vier Prozent. Dieses Niveau ist daher marktlogisch erklärbar und nicht Ausdruck einer Fehlentwicklung.
Wie sich die Zinsen weiterentwickeln könnten:
Ob Immobilienzinsen künftig wieder deutlich sinken, hängt weniger von kurzfristigen Entscheidungen der EZB ab als von langfristigen Rahmenbedingungen. Maßgeblich sind insbesondere die weitere Inflationsentwicklung, die Stabilität der öffentlichen Finanzen, das wirtschaftliche Wachstum, die Lage am Arbeitsmarkt sowie geopolitische Risiken. Da die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland aktuell schlecht ist, werden die Zinsen für Immobilienkredite zeitnah nicht fallen.
Erst wenn sich diese Faktoren nachhaltig entspannen, werden auch die Kapitalmärkte bereit sein, langfristig niedrigere Zinsen zu akzeptieren.
Bedeutung für Immobilienbewertungen und Marktpreise:
Für den Immobilienmarkt zeigt sich damit eine klare Konsequenz: Finanzierungskosten sind wieder ein zentraler wertbestimmender Faktor. Lage, Zustand und energetische Qualität wirken stärker preisdifferenzierend als in den Jahren extrem niedriger Zinsen.
Gerade in dieser Marktphase gewinnen fundierte Immobilienbewertungen an Bedeutung. Realistische Marktpreise lassen sich nur auf Basis einer sachlichen Analyse von Objekt, Finanzierung und regionalem Marktumfeld ableiten.
Fazit:
Die aktuellen Immobilienzinsen sind keine kurzfristige Anomalie, sondern Ausdruck einer Normalisierung nach einer außergewöhnlichen Niedrigzinsphase. Wer heute Kauf- oder Verkaufsentscheidungen trifft, sollte weniger auf Zinshoffnungen setzen, sondern auf eine objektbezogene, sachverständige Einordnung der Marktsituation.
Eine professionelle Bewertung schafft hier die notwendige Entscheidungsgrundlage – insbesondere in einem anspruchsvoller gewordenen Marktumfeld wie auch in Heilbronn und der Region.
Phasen höherer Zinsen sind regelmäßig die Zeiträume, in denen sich Immobilienmärkte bereinigen und wieder stärker nach Substanz bewertet werden. Für Investoren mit Eigenkapital, technischem Verständnis und langfristigem Horizont können sich gerade jetzt interessante Gelegenheiten ergeben – vorausgesetzt, Preis, Finanzierung und Objektqualität stehen in einem tragfähigen Verhältnis.
Ingenieurbüro Schorndorfer - Ihr Immobiliensachverständiger, Wertgutachter und Bausachverständiger aus Heilbronn.
