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  • AutorenbildFrederic Schorndorfer

Wirtschaft und Immobilienmarkt 2023 - Ausblick für Immobilien 2024

In diesem Bloqbeitrag lassen wir das Jahr 2023 aus der Sicht von Immobilienbesitzern und Immobilieninvestoren Revue passieren. Wir zeigen Ihnen die 10 größten Trends am Immobilienmarkt und geben einen Ausblick auf 2024.


2023 war geprägt von stark steigenden Zinsen (von 2,5 % im Dezember 2022 auf 4,5 % im Dezember 2023) und großer Unsicherheit aufgrund politischer Rahmenbedingungen (Heizungsgesetz, EEG etc.). Die Preise fielen erstmals seit 2010 und die Zahl der Transaktionen ist deutlich zurückgegangen.


Informationen der Bundesbank und der EZB (Dezember 2023):

Die deutsche Wirtschaft wird voraussichtlich im vierten Quartal 2023 erneut leicht schrumpfen, hauptsächlich aufgrund der Flaute in der Industrie und im Bau. Industrie und Bau leiden unter schwacher Nachfrage, niedrigen Auftragspolstern und steigenden Energiepreisen.

 

Industrie: Die Industrieproduktion ist rückläufig, insbesondere in den Branchen Vorleistungsgüterproduzenten und Investitionsgüterproduzenten. Schwieriges Wettbewerbsumfeld, erhöhte Energiekosten und abnehmende Auftragspolster beeinträchtigen die Industrie.

 

Bau: Die gestiegenen Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen, insbesondere im Wohnungsbau. Die schwache Industriekonjunktur und höhere Finanzierungskosten wirken sich auf die Investitionsneigung im Bauwesen aus.

 

Privater Verbrauch: Der private Verbrauch zeigt leichte Anzeichen einer Erholung. Steigende reale verfügbare Einkommen, kräftige Lohnsteigerungen und sinkende Inflationsraten unterstützen die Erholung des privaten Konsums.

 

Arbeitsmarkt: Trotz konjunktureller Schwäche entwickelte sich die Beschäftigung leicht positiv. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg im Oktober, wobei vor allem das Gesundheits- und Sozialwesen sowie der Öffentliche Dienst zusätzliche Stellen schufen. Dennoch stieg die saisonbereinigte Arbeitslosigkeit im November leicht an.

 

Inflationsrate: Die Inflationsrate ging im November erheblich zurück, insbesondere aufgrund gesunkener Energiepreise.

Der Harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) sank von 3,0 % im Oktober auf 2,3 % im November.

 

EZB-Leitzinsen: Der Europäische Zentralbank (EZB)-Rat hat beschlossen, die Leitzinsen unverändert zu belassen. Die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte, Spitzenrefinanzierungsfazilität und Einlagefazilität betragen weiterhin 4,50 %, 4,75 % bzw. 4,00 %.


Die Kaufkraft des Euro setzt ihren Rückgang fort, aber die Inflationsrate zeigt eine leichte Abnahme: Im November 2023 wurde eine Inflationsrate von 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat berechnet, so das Statistische Bundesamt. Der Realzins, also der Sparzins abzüglich der Inflationsrate, bleibt größtenteils negativ. Dennoch kann der Kaufkraftverlust durch die Nutzung der besten Zinsangebote teilweise ausgeglichen werden. Die Entwicklung der Bauzinsen verlief uneinheitlich:


Nach einer deutlichen Verteuerung in der ersten Jahreshälfte 2022 stabilisierten sich die Bauzinsen seit Oktober 2022 mit Schwankungen zwischen etwa 3,5 und 4,5 Prozent. Seit Ende Oktober 2022 ist ein deutlicher Rückgang der Bauzinsen um etwa 0,5 bis 0,75 Prozentpunkte zu verzeichnen. Der Zinssatz für die meisten Zinsbindungsfristen liegt wieder unter 4 Prozent pro Jahr. Kurzfristig sind nur geringfügige Veränderungen zu erwarten, und es besteht die Tendenz, dass die Bauzinsen weiter sinken könnten.


Der Immobilienmarkt in Deutschland verzeichnete im Jahr 2022 einen deutlichen Rückgang der Transaktionszahlen, wie aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2023 hervorgeht. Im Vergleich zum Vorjahr reduzierte sich die Anzahl der Immobilientransaktionen um 16 Prozent auf 866.000, der niedrigste Wert seit der ersten Veröffentlichung des Berichts 2009. Der Geldumsatz ging ebenfalls um 16 Prozent auf 301,1 Milliarden Euro zurück. Speziell aufgeteilt nach Teilbereichen ergaben sich folgende Entwicklungen:

 

Baugrundstücke: Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser: -32 Prozent (von 93.700 auf 63.300 Transaktionen). Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser: -27 Prozent (von 5.100 auf 3.700 Transaktionen).

 

Eigentumswohnungen: Neue Eigentumswohnungen (Erstbezug): -43 Prozent (von 68.300 auf 38.700 Transaktionen). Gebrauchte Eigentumswohnungen: Rückgang, aber geringer als bei anderen Teilmärkten. Der Gesamtrückgang bei den Transaktionszahlen war im Bereich der gebrauchten Immobilien moderater:

 

Ein- und Zweifamilienhäuser: -9 Prozent (von 172.300 auf 156.700 Transaktionen). Reihenhäuser und Doppelhaushälften: -12 Prozent (von 95.500 auf 84.200 Transaktionen). Gebrauchte Eigentumswohnungen: -11 Prozent (von 234.100 auf 207.500 Transaktionen).

 

Die Preise auf dem Immobilienmarkt zeigten weiterhin starke regionale Unterschiede. Beispielhaft kostete Bauland in München durchschnittlich 2.400 Euro pro Quadratmeter, während es in einigen peripheren Landkreisen unter 50 Euro lag.


Die Dämpfung der Preissteigerungen und der Rückgang der Transaktionen wurden ab Mitte 2022 spürbar, hauptsächlich aufgrund der steilen Zinsentwicklung. Die Unsicherheit der Marktteilnehmer führte zu zurückhaltendem Verhalten, und es wird erwartet, dass die Preise weiter stagnieren oder sogar sinken.


Angebotene Mieten für Wohnungen stiegen jedoch weiter, angetrieben durch anhaltendes Bevölkerungswachstum und steigende Nachfrage nach Mietwohnungen.


Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) prognostiziert einen Bedarf von 750.000 zusätzlichen Wohnungen bis 2025, 50.000 mehr als zuvor angenommen. Bis 2027 könnte der Bedarf sogar auf 830.000 Wohnungen steigen. Der ZIA-Präsident, Dr. Andreas Mattner, betont die anhaltende Krise im Wohnungsbau aufgrund von steigenden Zinsen und staatlichen Abgaben. Die Branche sieht keine unmittelbare Lösung und erwartet anhaltende Schwierigkeiten.

 

Experten, darunter Professor Dr. Thomas Beyerle von Catella und Jochen Schenk, CEO der Real I.S. Gruppe, erwarten eine Markterholung ab August 2024. Trotz Herausforderungen wie Insolvenzen und Preisrückgängen sehen sie Chancen für antizyklische Investments im Jahr 2024. Die Commerz Real und andere Unternehmen planen, diese Chancen zu nutzen, insbesondere durch den Erwerb von Projekten zu niedrigeren Preisen.

 

Die CEO von Swiss Life Asset Managers, Anett Barsch, betont die Bedeutung von langfristigen Megatrends für Projektentwickler. Patrizia und BNP Paribas Real Estate Investment Management sehen Chancen in nachhaltigen Immobilien und strukturellen Megatrends. Hannah Helmke von Right hebt die wachsende Bedeutung der Nachhaltigkeit hervor und glaubt, dass dies die gesamte Branche verändern könnte.


Ingenieurbüro Schorndorfer, Ihr kompetenter Ansprechpartner rund um die Themen: Immobiliengutachten, Verkehrswertgutachten, Immobilienmakler, Energieberatung uvm. in Heilbronn und Umgebung.


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